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日なたと木陰

木陰で立ち止まって一休み。ちょっと考えることや、どーでもいいことなど

リノベーション用に中古マンションを買う時に注意すること

中古マンションリノベーション

http://www.flickr.com/photos/34427466731@N01/61534814
photo by striatic


昨日の記事は自分が予想していたよりも大きな反響でした。ありがとうございます。

昨日の記事では“家を買う”ということは自分(達)が理想の暮らしをするためにされるべきことで、家を買うこと自体が目的ではないですということを書きました。


そして、私と皆さんの理想の暮らしは同じではないはずです。私のように家族と料理をしたい人には良いキッチンは必要でしょう。しかし料理を全くしない人ならキッチンは安く上げて、他の場所にお金をかけるべきです。例えば建築家に依頼してリノベーションすれば“キッチンのない家”も作ることは可能です。(実際には万が一売りに出すことを考えるとあまり特殊な間取りは作りづらいというのもあります。)建築家に依頼するということは、自分の暮らしに家をカスタマイズしてもらう、という事です。妥協する点は妥協し、こだわる部分はこだわる。(結局こだわる部分が多くなってきて予算が上がる・・・までがあるあるなんですけどね・・・。)


今回は“どんな物件がリノベーション用に購入するのに良いか?”という事について書きたいと思います。前回と同様に中古マンションに実際に住んでみて、リノベーションするなら最初にこういう事を知っておいたら良かったな、という事を書いていきます。尚、私は業界関係者ではありませんので、あくまで住んでいる経験者の視点からの話であることをご了承下さい。


最初に結論を書いておきます。

リノベーション用に中古マンションを買う際、おすすめなのはやはり“自分がどんな暮らしをしたいか”という思いに合った物件を選ぶことです。前回の記事と同じですね。

例えば子育て世帯ならこうです。

都心部・職場から1時間圏内で駅近、スーパー、学校、病院が近くにある築年数の古いSRC造の100戸以上のマンションの3階~5階の南向き、新築マンションの半額~1/3くらいの価格帯の物件

です。(これって単にあんたが選んだ物件じゃね?と思われた方、正解です。一つの参考としてご覧下さい。)

ここから長い説明が始まります。

価格

最も重要なのは価格だと思っています。まず予算です。

私の場合、総額(物件+リフォーム代)で2,000万円以内に抑えたいと思いました。東京なら不可能な価格かもしれません。私の住んでいる大阪のベッドタウンなら可能です。

(※当ブログはプライバシー保護の観点から、本題の意味がなくならない程度に設定などにフェイクを入れています。)


私の家の場合、リフォーム代金は総額で800万円でした。予算が2000万円でしたので、物件価格も逆算でほぼお分かり頂けるかと思います。ちなみに最終的に予算はオーバーしました。


これを安いと思うか高いと思うかは人によると思います。

まぁ安くはありませんが、周辺の同じくらいの平米数、立地の新築マンションを購入しようとすると3,500万~5,000万円くらいします。

マンションが中古であり築年数が経過している、というリスクを受け入れる代わりに予算を半額程度に抑えています。もちろん家の中に関してはスケルトンリフォームをしていますので新築同然です。家を買ってから興味があるので周辺の新築マンションのパンフレットを見たりしていますが設備などは我が家の方がグレードが良いものが入っています。(実際に来客時には設備の良さに驚かれることもあります。)

逆に考えるとそれだけの価格が安くなるだけのリスクがあるのだとも言えます。

皆さんはどう思われますか?

また、お買い得物件に巡り合うかどうか?という点については素人では不可能だと思っています。不動産業界に信頼できる知人がいるなら可能性はあるかもしれませんが、まずお買い得物件などは回ってこないと思った方が良さそうです。

それでも自分が妥協できる点を受け入れれば安く買える物件はあります。私は築年数に関しては妥協できました。かなり古いマンションですが、価格はその分安いです。

立地について

どんな暮らしをしたいかによって選ぶ立地は異なりますが、子育てをきっかけに選んだ私の立地はこうです。



・妻か私の実家の近く

・駅近(徒歩10分以内)

・通勤1時間以内(片道)

・スーパー近い

・病院近い

・小・中学校近い

・近くに自然がある

・南向きの部屋

・3階~5階まで

・子育て支援に力を入れている町に住む


一つずつ説明していきます。

妻か私の実家の近く

助けてもらう為です。また、その逆もあります。急な用事の際に子供を預かって貰える、両親のどちらかが亡くなった際に実家へ通える、などです。

また、私は実家の近くへ引っ越すにあたり、車を処分しました。どうしても必要な時は実家の車を使わせて貰っています。もちろん、レンタカーよりは安い程度の代金を毎度支払っています。自動車保険料も一部支払っています。後はそれ以外で恩返しをしています。そんな感じです。

私たちは別の事情もあって私の実家の近くに住みましたが、どちらかと言えば奥さん側の実家の近くに住まわれるのがおすすめです。やはり義理の両親だと妻は気を使うようで、自分の両親のように甘える訳には行かないと言っています。

実家との関係にもよるでしょうけど、実家の近くに住むというのは

1.子育てをアウトソーシングできる

2.カーシェアリングできる

3.親孝行ができる

などのメリットがあります。そうです、お察しのとおり親のすねかじりを別の表現で書いただけです。

でも案外大事な事です。

駅近

駅に近いマンションなら古くなっても需要はあるのではないか、という事です。戸建てなら気にしなくても良いですが、マンションですので空室がない方が良いです。空室が多いと管理費や修繕積立金が十分に集まらず、破たんします。

実際に私の住んでいるマンションはかなり古いですが、空室はほとんどありません。

通勤1時間以内

一日24時間しかないので通勤時間は短ければ短い方が良いと思っています。

それならば通勤徒歩圏内が一番良いのですが大阪の都心部から徒歩圏内だと大人にとって楽しい場所が多く、子育てにはあまり向いてないと思っています。

大阪や東京などのビジネス街から徒歩圏内で住環境も良い場所となると、今度は予算がオーバーすると思います。

また、確かに通勤時間は短い方が良いのですが、職場からある程度職場と距離を置くというのも精神的に良いとも思います。便利だからって、職場の隣に住むの嫌じゃないですか?私はそんなふうに考えています。

なので通勤1時間圏内がいいかなと思います。

また、同じ1時間でも「乗り換えありの1時間」と「乗り換えなしの1時間」なら後者の方がおすすめです。後者なら電車にのって1時間読書、なんていう時間の使い方ができます。

スーパーが近い

これは説明不用だと思いますが、子育て中は特に便利です。

急にアレがない!という時には近くのスーパーに走れば何とかなります。

私と妻はよく買い物忘れがありますので、とても便利です。

病院近い

これも大事です。特に小児科が近いとか、耳鼻科、皮膚科、歯科、それぞれ近いのが良いです。

私たちはこれで失敗しました。家を買う時にここまで見なかったのですが、古い街のせいなのか何なのかわかりませんが、小児科が少ない!

新婚世帯や子育て世帯が多い地域ならこの辺は充実していそうですが、高齢化が進む街に住むと小児科が近くにあまりありません!整形外科だらけです。

小児科もいつも混雑しています。なんか愚痴になってしまっていますね。すいません。

小・中学校近い

子供が小さい間は近い方が安心です。私立に通わせる予定の方はあまり関係がないかもしれません。

近くに自然がある

私が子供の頃と比較して違うこと、それは自然が少なくなっているという事です。

子育てをするなら、近くに自然がある場所が良いですよね。

大阪だと海の近くや、緑地の近く、山の手にはまだ自然が残っている場所があります。

南向きの部屋

南向きの部屋が良いと思っていましたが、住んでみるとやはり良いです。

いくらリノベーションできると言っても部屋の向きは変えることができませんので、部屋の向きは最初にしっかり検討が必要です。

なぜ南向きが良いのかは調べるとすぐ出てきますが、この記事なんかはメリット・デメリットも書いてあって解りやすいです。

allabout.co.jp

曇りの日が続くと、なんか気分が下がりませんか?私は日当たりって大事だと思っています。

3階~5階まで

3階以上になると、普通の戸建の屋根が見下ろせる高さになります。窓からの眺望を確保できるのは3階からだと思います。(当然窓の外の建物の高さによります。)

そして災害時など、自力で階段を上り下りできる高さを考えると5階くらいまでが良いんじゃないかと思います。

子育て支援に力を入れている町に住む

先程も少し触れましたが、私たちが失敗したこと、それは子育て支援に力を入れている地域に住まなかった事です。

例えばこのサイト(詳細まで見ていません。ググったら一番上に来ていました。)

移住っていいことあるんだ!!知らないと損する全国支援制度5910|特集|JOIN ニッポン移住・交流ナビ

子育て支援に力を入れている地域とそうでない地域では待遇がかなり違います。

例えばここで紹介されていた広島県三次市は体外受精などの特定不妊治療にかかる費用の全額を補助する(期間限定)とあります。私たちも不妊治療をしていましたのでこの有難さがよくわかります。

先程実家の近くが良いと書きましたが、誰もが実家に頼れる状況にある訳ではないと思いますので、その場合はこういった子育支援が充実している地域に住むのが良いと思います。

マンションの規模、構造など

SRC造で100戸以上の規模があった方が良いと思います。理由は二つあります。

SRC造についてはこちらをご覧ください。

SRC・RCの違いが知りたい | 住まいの基礎知識・ノウハウ【HOME'S】

この項目について、最初にお断りしておきたいのは、私はこのような物件を選んでいますが、皆さんが選ばれたことに対して責任を取る事はできません。私が言うまででもないかも知れませんが、必ずご自身で調査し、判断なさってください。

私は阪神淡路大震災を経験していますが、今住んでいる物件も震災を生き残っています。

次に大きな震災があったらどうなるかはわかりませんが、建築関係の知人に聞いて回ったところ、この規模のSRC造マンションなら地震が起きた時に倒壊するような事にはならないだろうと言われています。

それでも住めなくなってしまえばローンは2重になってしまいますのでリスクはあります。

地震や土砂災害で自宅が全壊 住宅ローン返済はどうなる? - Yahoo!不動産おうちマガジン


しかし新築戸建であっても震災で倒壊したり、新築マンションでも住めなくなってしまったりというのはあり得ると思っています。

東日本大震災の直前に家を購入されて震災で住めなくなった、といったニュースも見た覚えがあります。

私と妻が出した結論は、新築を買ったから安全という訳でもないという事です。それに住めなくなる理由は震災だけではありません。戸建ては隣家の火事が燃え移る可能性がありますし、ゲリラ豪雨で浸水するかもしれません。

私の住むマンションは耐火構造になっていますし、3階以上なら浸水することはまずないでしょう。耐火構造とは、もし私の部屋が家事になったとしても、他の部屋に燃え移る事はない構造、という事です。(ベランダのカーテンから燃え移ることはあるらしいです。)

参考:

大地震に見るマンションの耐震性能 [マンション物件選びのポイント] All About

築年数の古い中古マンションの耐震性は? [中古マンション] All About

もう一つ、大規模なマンションを選ぶ理由は修繕積立金の問題です。

マンションは継続的に修繕していかなければなりませんが、戸数が多い方が修繕積立金が貯まりやすいようです。

共用設備を住んでいるみんなで割り勘している訳ですが、10人で割るのと100人で割るのとでは負担が違います。もちろん、10人と100人で住む場合の設備が同じ訳ではありませんので単純な比較です。

別の記事でも書きましたが、マンションを購入すると管理組合に参加する必要が出てきます。自分の家の事ですので順番が回ってきたら早めにぜひ一度は参加されることをおすすめします。大変ですけど・・・。

ルールがなければ作ってしまおう!マンションの管理費滞納額を500万円くらいからほぼゼロにした方法 - 日なたと木陰

ただ、私の実家は戸建てですが、修繕計画も自分で行わなければなりませんし、日々のメンテナンスも自分で行わなければなりません。近所の付き合いもあります。そうなるとマンションの方が「管理費」という名目である程度外注できているので楽なのかなぁ、というのが感想です。


如何でしょうか?

私は地震があってもし住めなくなれば二重にローンを支払わなければなりません。そのリスクを負う代わりにこのまま住むことができれば理想の間取りの家にかなり安く住むことができた、という事になります。もちろん結果は最後までわかりません。

この辺りのリスクのない賃貸に住み続けるのも良いと思います。しかし私と妻は子育てをするための巣、“自分たちの家”が欲しいと思ったんです。また、賃貸には別のリスクが存在します。

最後に

お疲れ様でした。かなり長くなってしまいました。


中古マンションリフォームで暮らす事について気になる点や、質問などがありましたらコメント又はメールでご連絡頂ければ個人を特定されない範囲でお答えできます。

次は前回の記事のコメントを頂いた内容から何か書きたいと思います。